こんにちは。いよいよＧＷに突入しましたね。と言っても特にでかける用事もなく、普段なかなかできないホームページの工事（文章の追加とか）をこの機会にまとめてやろうと思っています。またリニュアールしたらこのブログでもご紹介しますね。

さて、この前は相続登記で補正になってしましまた。

理由は数次相続における遺産分割協議書の書き方です。

多少かえていますが、相続関係は父がＡ、母がＢ、その二人の間の子供がＣ、Ｄ、Ｅです。そしてＤにはＦ、Ｇの子供がいてＥにはＨ、Ｉの子供がいます（Ｃは配偶者や子供がいません）

Ｆ、Ｇ、Ｈ、ＩはそのためＡＢからみて孫にあたります。

中間のＣＤＥはすべて亡くなっていたので、２次相続としてＦが不動産を相続することになりました。

そして、この時の遺産分割協議書に「Ｆが下記不動産を取得する」としたのですが、登記官いわく、まず一次相続として誰が不動産を相続したかを遺産分割協議書に書いてくださいとのことでした。

僕はＦが相続したという事は、その親であるＤが１次相続したとしか考えられないので、前提としてＤがまず不動産を取得した旨の記載がなくても遺産分割協議書とし有効ではないですか？と言ったところ

登記官「いや、確かに数次相続の場合、最終の不動産取得者が誰かだけを書いても問題ない事例もあるが、本件の場合は１次相続で不動産を取得する可能性がある者としてＣも考えられるので、同相続の遺産分割結果も記載しないとだめです」と突っ込まれてしまいました。

えっそうなの？と思ってもう一度よく考えてみると確かにＣは子供と配偶者がいないため、Ｃが亡くなった場合の相続人は兄弟のＤＥになります。そして本件ではＣよりＤが先に亡くなっていたので、Ｄの子供であるＦが代襲相続人としてＣの相続人になります。

そうするとＦは自分の親であるＤだけでなく、おじであるＣからも相続を受けうる立場にあるので、中間相続人はその両者のうちどちらかであったかを遺産分割協議書上明確にする必要があるとのことでした。

うーんなるほど盲点でした。今回学んだ事は、数次相続の場合どんなケースでも１次相続として不動産を取得するのは誰かを書いておけば確実だということです。中間者が一人しか考えられない場合でも書いといて間違いではないですからね。

結局補正のため、他府県の法務局にダッシュでいくはめに。登記は本当に奥が深いです。

それでは皆様よいゴールデンウイークをお過ごしください！

こんにちは。大阪京橋の司法書士小林一行です。

今日は、完了した登記の書類を取りに大阪法務局北出張所に行ってきました。

朝からかなりあったかモードだったので散歩がてら京橋から歩いていったのですが、 さすがにちょっと遠かったですね。

写真は大阪市中央公会堂前です。いよいよ桜も終わりですね。

今、相続登記のご依頼をいただいて手続きを進めているのですが、同登記には亡くなられた被相続人の方の、最後の住所について住民票の除票等の証明書をつける必要があります。

そして、被相続人が登記されている不動産の名義人と同一である事を証明するため、登記されている住所と最後の住所地が異なる場合は、その住所の移転過程を追っていって登記上の住所と被相続人の最後の住所がつながっていることを証明する必要があります。

今回は戸籍の附表とかを取って被相続人の方の住所を追っていったのですが、どうやっても両住所がつながらないという問題にぶちあたりました。

さっそくいつものごとくネットで検索しまくって調べた結果。

なんと戦後まもなく不動産の名義人になられた方は、氏名＋住所のかわりに氏名＋本籍で登記されていた時代があったんですね。

これで謎が解けました。僕は被相続人の方が不動産を購入された際の本籍と亡くなられた際の住所を一生懸命つなげようとしていたのです。そりゃつながらないわけです。

相続人の方にも確認したところ、住所や本籍の移転過程も住民票や戸籍と一致してほっと一安心です。

それにしても、受験時代は登記される名義人は当然に氏名＋住所で登記されるものと頭から決め込んで覚えていたので、本籍で登記されていた時代があったというのは衝撃でした。なんでも思い込みでこうのはずと決め込むのはよくないですね。

時代がかわれば制度もかわっていくものですね。とても勉強になった一日でした。

おはようございます。大阪京橋の司法書士小林一行です。

かなり相続関係が複雑な相続登記のご依頼をいただきました。 ２次相続（相続登記未了のうちに、相続人の一人が亡くなり、さらに相続が生じている場合です）の登記は何度か経験があるのですが、今回は３次相続が生じており、中には相続人間で会ったことも話したこともない方もいらっしゃるという状態です。

頭がこんがらがってきたので、こういう場合は受験自体に培った図の作成をする事が相続関係の把握に有益です。

まずは、１次相続の相続人はだれかを特定します。その中で亡くなっている人はだれかを探して、２次相続のそれぞれの相続人を特定します。そのあとに２次相続人の中で亡くなった方を特定し、それぞれの３次相続における相続人を特定します。

それでようやく自分なりに現在の相続人と各相続人の方の持分が把握できました。

次は本人確認です。３次相続まで行くと相続人の方はみなさん大阪にお住まいという事はないので、依頼者の方に、交通費等の費用が別途かかる事のご理解をいただき、各相続人の方のお住まいの県まで出張する事になりました。

３月中に登記申請をしないと固定資産評価証明書を取りなおさないといけないので不必要な出費と手間をお客様に負担させてしまいます。（毎年４月１日に新しい評価証明書に切り替わるため）

そのため、なんとしても３月中に本人確認を終わらせて登記まで持っていかないとです！

おはようございます。事務所のマーケティングのコンサルティングをジーニアスウエブさんに依頼することになりまして、今日はその打ち合わせで梅田の方に来ています。

ネットの世界も日進月歩で少し前のやり方が今はダメという事になったりと日々右往左往させられますが、やはり専門家の方の意見を聞くといろいろと勉強になります。

昨日は登記完了日の予測を大幅に間違うというミスをしてしまいました。

住宅ローンの完済による抵当権抹消登記を申請したのですが、完了日は法務局の掲示によると２日後とのことでした。そのままお客様にお伝えして、２日後に法務局に連絡したところまだ登記は完了していないとのこと。

「うーん。補正もなかったのになんで完了しなかったんだろ？」と思ったら「事前通知ですから」と職員の方に突っ込まれてしまいまいした。「そっか事前通知があるんだった！」とその時に気づきお客様に大幅に完了予定日がずれ込みますと平謝りでした。

実は権利証を失くした場合でも登記の申請をできるのですが、その場合は、抵当権者の方に登記の申請が真実かの確認手続きが必要になります。この郵送のやり取りがワンクッション入るため登記の完了が通常より遅れるのです。

幸いお客様も抵当権の抹消登記がそれほど急ぎはなかったので「全然かまいませんよ」とおっしゃってくださいましたが、これが急ぎの案件の時は損害が発生する事もありえます。

今後は気を付けて登記完了日をしっかり予測せねばです。

こんにちは。大阪は今日から一気に寒くなりましたね。明日からの３連休もだいぶ寒い日が続くようなので朝は気合をいれて起きねばです。

売買による所有権移転登記の依頼を受けたのですが、売主の方がお忙しいので代わりに住民票を区役所に取りに行くことになりました。

そして住民票を取ってみると登記簿に記載されている売主の住所が載っていませんでした。不動産を購入してから売却するまでの期間が長いと住所を転々としている事がありますが、その移転過程がすべて住民票にでるわけではないからです。

こういう場合は戸籍の附表を取ることになります。そうすればその方の住所の変遷過程が載っています。

ここまでは、わかっていたので戸籍の附表を取ろうとしたのですが

「しまった！売主さんに本籍聞くの忘れてた‥」

という事に気づいて売主さんに電話すると留守電になったので、とりあえず折り返し電話があるまで区役所で待機することにしました。

結構時間が経ったので、事務所にも電話しとくかと思い

「あっ、ちょっとこれこれの事情で帰るの遅くなるから」とスタッフに伝えると

スタッフ「それって住民票を請求するとき本籍入りのものを請求すれば、本籍も一緒にわかるのでは」

と言われ

なるほどその手があったか！と思い、本籍入りの住民票を取り直して戸籍の附表もようやく取得できました。

住民票や戸籍の取り方って結構奥が深いですね。役所での取り方の勉強になった一日でした。

ではでは皆様よい週末をお過ごしください。