こんにちは。大阪京橋の司法書士小林一行です。
最近大阪は寒い日が続きましたね。体調管理にはぜひ気をつけて今週もはりきっていきましょう。
さて、今日は任意売却で生じる問題点、ハンコ代とその対応策についてブログにしたいと思います。
１、後順位抵当権者へのハンコ代
例えば１番抵当権の被担保債権が３０００万円、２番抵当権が２０００万円として、任意売却における不動産の想定売買価格が１５００万円とします（諸経費とかは事例の単純化のために省略します）。
この場合、売買代金が１番抵当権の残債に満たない以上、当然に後順位抵当権者は代金の分配に与ることはできません。
とはいうものの、実際は後順位抵当権者としては抵当権までつけてるわけですし、タダで抵当権を外すのはばからしいので、抹消の書類に署名するかわりに１０万円くらい売却代金の中から払ってくださいと主張してきます（いわゆるハンコ代）。
２、法外なハンコ代への対応策
２０万円くらいなら想定の範囲内なので、一般的には売却代金の中から支払われるでしょう。しかし後順位抵当権者が傲慢な人で２００万円くらいのハンコ代を請求してきたらどうでしょうか。
さすがにこのような法外な請求に応じる必要はないでしょう。大前提ですが、そもそも１番抵当権者が全額の満足を受ける事ができない不動産の時価において２番抵当権者が実質的に配当を受けるというのは担保法のルールからしておかしな話です。
とはいっても抵当権がいつまでも残っていては市場での不動産流通が著しく阻害されてしまいます。
こういった無理筋なハンコ代を主張する後順位抵当権者への対応策として「抵当権消滅請求」制度を利用することが考えられます（民法３７９条以下）。
ブログなので、同制度の説明は割愛しますが、この権利を買主が行使することにより、後順位抵当権者は競売を申し立てるか、買主が提案する承諾料を納得するかの二者択一の選択を迫られる事になります。
それでは、後順位抵当権者が徹底抗戦で競売を申し立てた場合はどうなるのでしょうか。
通常、競売では任意売却に比べて、落札価格は下がるので、後順位抵当権者が分配に与ることができる可能性はさらに低くなります。
またそもそも後順位抵当権者の競売申立ては無剰余として取り消される可能性もあります（民事執行法６３条）
取消しになれば、後順位抵当権者はみなし承諾をしたことになるので（民法３８４条４号）、これにより後順位抵当権者の抵当権は無配当により消滅します。そのため抵当権消滅請求の主張は通った事になります。
いずれにせよ、後順位抵当権者にしてみれば、最初に常識的なハンコ代をもらっておけば、いくらかでも回収できた債権が全く回収できない事になってしまうわけです。
３、落札されない場合のリスク
もっともここまで強気でいけるのは競売で不動産が落札される事を前提にしているからです。３回入札を実施しても落札されなければ、やはり競売が取り消される可能性があり（民事執行法６８条の３）、この場合における競売取消では抵当権のみなし承諾の効果は発生しません（民法３８４条４号のかっこ書きにおいてかかる場合の取消を排除しているため）。
そのため、このような場合は、競売をしたにも関わらず抵当権がはがれないままになってしまいます。
しかし、不動産が競売で売れる見込みがあるのでしたら、抵当権消滅請求は、無理なハンコ代を請求する抵当権者への抑制力として働くのではないでしょうか。
４、抵当権消滅請求の制度としての合理性
ちなみに、抵当権消滅請求の制度は、いつ抵当権を実行するかを自由に決める事ができるという抵当権者の期待を害するものであって制度上問題視する見解もあるうようです。
例えば、不動産の時価が上昇局面にある場合、抵当権者としては時間をかけて放置しておけば、不動産の時価が被担保債権額を上回る可能性があります。抵当権消滅請求は実行時期を強制的に前に持ってくるので、そういった抵当権者のいつ実行するかを自由に決める事ができるという期待を害するというものです。
しかし、バブル期ならばともかく、不動産価格が右肩上がりで上昇していくというのは今では想定しにくいのではないでしょうか。また、回収見込みのない抵当権者の無理な要求に対して、買主側から対抗策がないというのは、不動産の市場での流通を著しく阻害するものがあります。
この点、抵当権消滅請求の前進である滌除は所有者の濫用的な利用という問題を内包していましたが、抵当権消滅請求制度に移行してからは、濫用的な利用が相当程度排除できる仕組みになりました。
したがって、任意売却を妨害する抵当権者への防波堤となりうる抵当権消滅請求制度にはそれなりの存続理由を見いだせるように思います。